Novedades legislativas, Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario

Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se ha convertido en una de las más importantes del ámbito financiero

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario ha estado en boca de muchos en estos últimos meses. Aprobada definitivamente en el Congreso de los Diputados el pasado día 21 de febrero y declarada de urgencia la tramitación del proyecto de real decreto por el que se va a desarrollar, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se ha convertido ya en una de las más significativas del ámbito financiero por las novedades legislativas que incluye. 

Además de la elevada importancia del crédito inmobiliario para la adquisición de viviendas en nuestro país y para el negocio de nuestras entidades de crédito, se trata de una ley que transpone una directiva de la Unión Europea (UE), algo que debería haberse hecho antes del 21 de marzo de 2016 y que ha puesto en serio riesgo la posibilidad de una elevada multa a España por incumplimiento de sus obligaciones frente a la UE.

Por otra parte, la ley pretende superar ciertas incongruencias legales y prácticas de mercado que han generado una elevada litigiosidad y han afectado negativamente a la reputación de nuestras entidades de crédito, como ha sido el caso de las cláusulas suelo. En efecto, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

La finalidad protectora de la ley se refleja claramente en que sus disposiciones y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.

Las principales novedades que establece la Ley de Contratos de Crédito afectan a:

• las normas de transparencia que han de regir los contratos mencionados,
• el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito, estableciéndose un régimen de supervisión y de sanción,
• las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores.

Y, básicamente, podríamos decir que las novedades que incluye esta Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario son las siguientes:

• Formación adecuada del personal de las entidades.
• Prohibición de ventas vinculadas, salvo excepciones autorizadas.
• Límites a las ventas combinadas de préstamos.
• Remuneración apropiada del personal de las entidades.
• Derecho a convertir el préstamo en divisas en moneda alternativa.
• Prohibición de cláusulas suelo.
• Compensación limitada por reembolso anticipado:
  • Tipo variable: máximo 0,15% (5 primeros años) o 0,25% (tres primeros).
  • Tipo fijo: 2% (10 primeros años) y 1,5% (resto).
• Vencimiento anticipado por impago:
  • 3% de capital concedido en primera mitad, impago equivalente a 12 meses.
  • 7% de capital concedido en segunda mitad, impago equivalente a 15 meses.
• Interés de demora acotado: interés remuneratorio + 3 puntos porcentuales.
• Gastos e impuesto de actos jurídicos, a cargo del prestamista excepto la tasación.

Se trata de una ley que modifica 13 normas con rango legal, en general en forma de ajustes para evitar inconsistencias con ella. En todo caso, no es una ley hipotecaria general, sin perjuicio de su gran relevancia para la regulación española en este ámbito a partir de ahora. En España disponemos de una Ley Hipotecaria  desde 1946, con múltiples modificaciones posteriores, cuyo objeto son los registros de la propiedad y las diferentes modalidades de hipotecas.

Tras una enmienda del Senado en ese sentido aprobada por el Congreso, la entrada en vigor de la ley se efectuará a los tres meses de su publicación, lo que debe proporcionar a las entidades tiempo más que suficiente para adaptarse a la misma.

Si usted tiene alguna otra duda sobre Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario y sus novedades legislativas, en Sirera y Saval  podemos ayudarle. Contamos con profesionales que podrán asesorarle sobre los efectos favorables que contempla la nueva ley. ¡Consúltenos!