Obligaciones y derechos del usufructo y nuda propiedad

Los términos nuda propiedad y usufructo se utilizan para diferenciar entre quién tiene derecho a la propiedad y quien lo tiene al disfrute de un determinado bien material. Esta distinción se hace necesaria en los casos en los que no existe el “pleno dominio” sobre el mencionado bien, como sucede en algunas herencias. 

Pero para entenderlo mejor podemos poner un ejemplo. Supongamos que una pareja con dos hijos compra una casa a medias y, al fallecer uno de ellos, si no se ha dejado testamento favoreciendo cónyuge superviviente, la mitad de la propiedad que le pertenecía al fallecido pasa a ser de sus hijos/as.

Para evitar que puedan vender la casa y garantizar su uso y disfrute al viudo, se le deja en herencia el “usufructo” de la vivienda de por vida. Esto significa que hasta que el viudo fallezca, los hijos serán los “nudos propietarios” de la vivienda.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es, por lo tanto, el derecho de una persona sobre un bien material del que es únicamente propietario, es decir, es el titular de esa propiedad pero sin derecho a su uso y disfrute. En estos casos es una segunda persona (o varias según sea el caso), el “usufructuario” quien tenga ese derecho. El nudo propietario es la persona titular de ese derecho. Es el «dueño» del bien, pero sus facultades sobre él están muy limitadas. De hecho, a la nuda propiedad se la conoce también como «propiedad desnuda».

El usufructo

El usufructo, por el contrario, es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario. La nuda propiedad y el usufructo son por tanto derechos diferentes aunque recaigan sobre un mismo bien.

El usufructo comporta una serie de derechos y obligaciones extensa. El usufructuario puede aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, alquilarla a otro e, incluso, vender o donar su derecho de usufructo. Es, por ejemplo, responsable del pago del IBI de los inmuebles, mientras que el nudo propietario lo es de los gastos de comunidad.

Cuando el usufructo y la nuda propiedad coincidan en la misma persona, hablaremos de que estamos ante el titular del “pleno dominio”.

La posibilidad de distinguir entre usufructo y nuda propiedad sobre un bien material supone una ventaja para ambas partes en muchos casos. A veces una propiedad “entera” es poco útil, o menos útil que cuando la dividimos y obtenemos de esa fragmentación las ventajas propias de cada una de las partes resultantes.

Es frecuente en la actualidad, que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad (titularidad) y se reserve el usufructo. Esta opción puede ser de utilidad para personas de avanzada edad que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda hasta su muerte y reciben una compensación económica.

En el ámbito de las empresas este “desdoblamiento” también ha cobrado protagonismo con la irrupción de los fondos de inversión. El dueño de las acciones de una empresa, puede transmitir a sus hijos la titularidad sobre ellas, cediéndoles el relevo en el control de la empresa, pero reservándose el derecho a percibir los dividendos. También al revés, puede ceder el usufructo, con todas sus ventajas económicas, pero seguir reteniendo la dirección de la sociedad.

Las obligaciones y derechos de la nuda propiedad y del usufructo

• El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
• El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
• El nudo propietario solo podrá disfrutar del bien hasta que finalice el usufructo (muerte del usufructuario, generalmente).
• El usufructuario podrá disfrutar del bien mientras dure su derecho.
• El nudo propietario no puede alquilar, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
• El usufructuario puede alquilar y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.
• Las obligación de pagar el IBI corresponde al usufructuario y la de los gastos de comunidad al nudo propietario.