El bloqueo que a menudo supone la inoperancia del Juicio Monitorio para lograr el cobro de deudas a propietarios morosos en comunidades y la responsabilidad en que pueden incurrir sus administradores, suscita la necesidad de analizar las alternativas legales existentes.

I.- INTRODUCCIÓN.

No es infrecuente que, principalmente por consecuencia de situaciones de insolvencia generalizada de algunos deudores, las comunidades de propietarios encuentren grandes dificultades tanto para el cobro normal de gastos comunes de inmuebles en régimen de propiedad horizontal como para su propia reclamación judicial.

Un propietario insolvente, provoca inevitables problemas en el cumplimiento normal de la obligación de pago de gastos de comunidad, lo que lesiona gravemente el interés de todos los propietarios que se ven impelidos a la injusta dicotomía de elegir entre una merma sustancial de los servicios de la comunidad o afrontar personalmente los déficits de tesorería causados por la recurrente morosidad de éstos deudores de larga duración.

El problema se agudiza comúnmente por cuanto, como consecuencia de ésta situación de insolvencia, los inmuebles de éstos propietarios morosos se encuentran gravados con hipotecas y embargos que hacen absolutamente ineficaces las reclamaciones de cantidad por parte de la Comunidad de Propietarios, al menos, a través de los cauces normales y más habituales previstos en la Ley de Propiedad Horizontal para ello.

Y el problema se agrava con carácter definitivo cuando estos acreedores con cargas anotadas o inscritas en el Registro de la Propiedad, lejos de promover o continuar las ejecuciones de estas cargas, paralizan su reclamación por razones de interés propio.

No debe olvidarse que el artículo 20 de la LPH dispone con carácter mínimo las funciones y responsabilidades atribuidas al administrador de la Comunidad. Entre estas funciones se incluye, como es conocido, la obligación de realizar los cobros de los gastos de comunidad cuyo pago corresponde a los distintos comuneros, extendiéndose esta obligación tanto a la gestión ordinaria de estos cobros como, en su caso, a las actuaciones extrajudiciales y judiciales que procedan en caso de incumplimiento.

La consecuencia de estas situaciones es, como se ha dicho, doblemente negativa para la Comunidad de Propietarios: en primer lugar, se produce un prolongadísimo incremento de deuda de éstos propietarios morosos de carácter definitivo que, con frecuencia, sobrepasa con mucho el periodo garantizado con carácter real sobre el inmueble por el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluso tras la modificación operada por la Ley 8/2013 de 26 de Junio que amplió al año corriente y los tres años inmediatos anteriores el alcance de dicha garantía; y por otro, la imposibilidad de proceder a la reclamación de estas deudas a través del procedimiento especial del juicio monitorio, rápido y expeditivo, toda vez que las cargas previas, frecuentemente no ejecutadas, agotan el valor del inmueble, por lo que la subasta a instancias de la comunidad en su procedimiento de ejecución normalmente no puede llevarse a buen fin.

Es forzoso dar solución a este tipo de problemas para recuperar el normal funcionamiento de la Comunidad de Propietarios que, dada la situación de los deudores, sólo puede obtenerse con la transmisión del inmueble de su propiedad a terceros con capacidad de cumplimiento normal de sus obligaciones.

La detección prematura de este tipo de deudores morosos, que calificamos de insolventes definitivos, es no solo una necesidad para garantizar la recuperación del crédito de la Comunidad de Propietarios sino también una exigencia razonable del deber de cumplimiento diligente de las funciones del administrador de la Comunidad. Máxime cuando la Dirección General de Registros y del Notariado de manera relativamente constante (resoluciones de 9 de Febrero y 18 de Mayo de 1987, y, 1 de Junio de 1989) advierte que “…. la falta de vertencia registral y de la anotación de la demanda en el momento adecuado, motiva que aquellas cantidades (los gastos de comunidad reclamados) fueran perdiendo cobertura a medida que transcurría el tiempo y que éste desapareciese por completo pasado un año, no natural, sino computable conforme al régimen de propiedad horizontal…”. (Naturalmente, las resoluciones invocadas resuelven en base a la legislación vigente antes de la reforma operada por la Ley 8/2013 de 26 de Junio que amplió la preferencia y responsabilidad ob rem de la finca en régimen de propiedad horizontal al año corriente y los tres años anteriores).

Es decir, el fundamento de derecho de la Dirección consagra la caducidad del privilegio que sobre el piso o local y para el cobro de los gastos impagados ostenta la Comunidad de Propietarios, siendo el hecho impeditivo de la caducidad, no la interposición de la demanda sino la constancia registral de dicha demanda.

La existencia de mayores costes y dificultades en el ejercicio de acciones de naturaleza procesal diferente al juicio monitorio (tales como la tercería de mejor derecho o el juicio ordinario) no justifica, en nuestra opinión, la pasividad de los responsables en aquellos casos en que la falta de ejercicio de estas acciones atípicas puede determinar, como se ha dicho, la pérdida definitiva del derecho de crédito.

Para dar solución precisamente a aquellos supuestos en los que el juicio monitorio previsto en el art. 21 LPH no es solución al problema de morosidad, nuestro despacho ha desarrollado un protocolo de actuaciones que permite, por un lado, la recuperación de la deuda pendiente pese a la existencia de cargas previas y el transcurso de más de cuatro años desde el inicio de la situación de morosidad, y por otro, la transmisión forzosa de éstos inmuebles a terceros, recuperando así el cumplimiento normal de las obligaciones para con la Comunidad de Propietarios.

La detección prematura de éste tipo de deudores morosos que calificamos de insolventes definitivos favorece el mayor éxito de nuestro protocolo de actuación al garantizar la máxima recuperación de deuda pendiente.

Consideramos que este protocolo de actuación es de gran interés para los administradores de fincas encargados de la recaudación y gestión de los gastos de comunidad, por lo que nos permitimos invitarles a conocer  nuestra propuesta de servicio personalmente.

II.- DE LAS ACCIONES ALTERNATIVAS AL JUICIO MONITORIO.

Para la consecución del objetivo primordial de las acciones a ejercitar por la Comunidad de Propietarios en estas situaciones de insolvencia del propietario-deudor, se hace preciso un análisis jurídico procesal de la cuestión. Especialmente, desde la óptica de la recuperación de la normalidad en el cumplimiento del deber de contribución a los gastos comunes que establece el artículo 9 LPH y que, en definitiva, es el escenario deseable para la comunidad de propietarios y por tanto para su administrador. Este primer objetivo solo puede obtenerse de manera efectiva mediante la transmisión del inmueble a un tercero solvente.

Resulta muy conveniente, encontrar mecanismos legales, que garanticen la realización forzosa de los elementos inmuebles propiedad del deudor insolvente lo que exige que el juez que conoce de la reclamación judicial, no solo declare la preferencia del derecho de crédito de la Comunidad de Propietarios, sino también que la ejecución de esta resolución permita la purga y cancelación de las cargas y embargos existentes. A estos efectos, es preceptiva la inscripción de la declaración de preferencia en el Registro de la Propiedad, que solo puede obtenerse a través de dos procedimientos diferentes que, procesalmente, cumplen en realidad funciones distintas: la tercería de mejor derecho prevista en los arts. 614 y ss. LEC  y el juicio ordinario.

En cada caso, conviene un análisis jurídico procesal previo a la elección de la acción a ejercitar por la Comunidad de Propietarios, debiendo optar por aquella que garantice en mayor medida tanto la conservación del derecho de crédito privilegiado, como la autonomía en la ejecución posterior de dicho derecho que, en el caso de determinadas tercerías de mejor derecho, tiene carácter notoriamente incidental sin posibilidad de intervención en el proceso de ejecución.

III.- DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Con independencia del alcance de los acuerdos contractuales particulares que tenga la Comunidad de Propietarios con el administrador de fincas, el art. 20 de la LPH establece con rango de Ley las funciones y obligaciones mínimas que se atribuyen a éste último en su ejercicio profesional para con la Comunidad.

Una de estas obligaciones del administrador, como ya se ha advertido anteriormente, lo constituye, entre otras, las siguientes:

                “b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

                ……

1. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obra y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. ……”.

De la conjugación de estas dos obligaciones legales, la doctrina entiende que incumbe al administrador tanto el cobro normal de los gastos de comunidad que incumben a cada comunero como las actuaciones extrajudiciales y judiciales frente a los mismos en caso de incumplimiento (entendiendo en este último caso, claro está, como la realización de aquellas actuaciones necesarias para el ejercicio de la acción judicial, esto es, proponer y someter a la junta la adopción de los acuerdos oportunos para la reclamación al deudor moroso).

En este sentido, la doctrina más autorizada advierte que “….. la responsabilidad del administrador en el desempeño de sus funciones se haya íntimamente condicionado por su carácter de órgano de la Comunidad”. Y en esta relación interna, es competencia de la Junta exigir responsabilidades al mismo, entre otros casos, por omisión “…… omisión de las actuaciones que le imponen el art. 20 LPH (Art. 1718 del Código Civil) (en este sentido se pronunció la Sentencia de la Audiencia de Vitoria de 20 de Diciembre de 1983; también de los daños y perjuicio causados a la Comunidad por culpa y negligencia en el desempeño de sus funciones con todo el rigor que permita, en su caso su carácter de profesional retribuido (art. 1719.2 y 1726 del Código Civil) (así se han pronunciado la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Diciembre de 1983 (RJ 1983, 6961); sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 12 de Diciembre de 1994 (ACE 1994, 2136).

Y se advierte en este punto es irrelevante el planteamiento, hoy superado que si el administrador profesional de las Comunidades de Propietarios ha de ser considerado mandatario o arrendador de servicios, ya que el contrato de mandato proporciona la disciplina normativa típica de todas las relaciones jurídicas de gestión de los intereses ajenos (Die-Picazo y Ponce de León, L.: La Representación……, pág. 66 y González Carrasco, MC: Representación de la Comunidad de Propietarios págs. 69 y ss.).

Sentados estos antecedentes, conviene analizar cuáles son los requisitos que determinan la responsabilidad civil profesional del administrador con carácter general. En este sentido, como en toda acción de responsabilidad por incumplimiento, deben concurrir los siguientes requisitos: la existencia de una acción u omisión del administrador en el ejercicio de sus funciones; que dicha acción u omisión tenga el carácter de negligente o culpable en relación al ejercicio de estas funciones; que tal acción u omisión negligente o culpable produzca un daño o perjuicio en la Comunidad; y por último, que exista una relación de causalidad entre la conducta del administrador y el resultado dañoso para la Comunidad.

Aplicada esta doctrina al caso que nos ocupa, entendemos que el administrador podría incurrir en responsabilidad frente a la Comunidad en aquellos casos en que, existiendo situaciones de morosidad de la relación y concurriendo las circunstancias antes expuestas (cargas previas que agotan el valor de los bienes del deudor), no analice y proponga a la Junta el ejercicio de aquellas acciones judiciales que si permiten garantizar la conservación y recuperación del derecho de crédito de la Comunidad de Propietarios, ya que, de no hacerlo así, ésta omisión determinaría la pérdida por caducidad del privilegio del derecho de crédito frente a ésos acreedores distintos del deudor con cargas o anotaciones previas, y de constatarse el carácter de insolvente definitivo del deudor moroso y la insuficiencia de sus bienes para el pago de todas sus deudas, la pérdida definitiva del derecho de crédito de la Comunidad.

IV.- CONCLUSIÓN.

El art. 20 de la LPH impone al administrador de la Comunidad la obligación de detectar y analizar las situaciones de morosidad para con la Comunidad de Propietarios, proponiendo a la Junta el ejercicio de las acciones extrajudiciales y judiciales que se precisen para la recuperación de los créditos pendientes de pago por gastos de la Comunidad.

La demora excesiva o la inacción del administrador de la Comunidad en la proposición a la Junta del ejercicio de acciones judiciales, aun cuando las únicas factibles sean el juicio ordinario o la tercería de mejor derecho, pueden considerarse un incumplimiento grave del deber del administrador en la medida en que dicha demora o inacción haga perder derechos de crédito a la Comunidad de Propietarios administrada.

La reclamación de los gastos de comunidad y su declaración de preferencia frente a otros acreedores del deudor moroso a través del juicio ordinario o de la tercería de mejor derecho será el único cauce posible en aquellos supuestos en los que el juicio monitorio deviene ineficaz por la existencia de cargas y anotaciones previas sobre la finca en el Registro de la Propiedad en cuantía que agota el valor de la misma.

Ernesto Sirera Ebrí

Socio de Sirera+Saval Abogados