Ley de Crédito Inmobiliario o nueva Ley Hipotecaria

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, más conocida como  Ley Hipotecaria. La normativa tiene como principal objetivo proteger a los consumidores.

La nueva Ley Hipotecaria, ¿en qué afecta al consumidor? 

Para contestar a esta pregunta hay que analizar los tres objetivos con los que surge esta norma: 

• Evitar los desahucios. Hasta la entrada en vigor de la ley, los bancos podían ejecutar el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios si los clientes acumulaban hasta tres cuotas pendientes.  En la actualidad, se otorga mayor protección al cliente ampliando los meses de cuotas impagadas. Durante la primera mitad del contrato, el impago de cuotas deberá alcanzar al menos el 3% del importe del préstamo hipotecario, o bien acumular 12 cuotas mensuales. Solo ante estos dos supuestos la entidad bancaria podrá ejecutar el desahucio. A partir de la segunda mitad del contrato los requisitos para el desahucio se amplían  hasta el 7% de impago del total del préstamo hipotecario, y hasta un total de quince cuotas mensuales acumuladas. El texto no incluye la dación en pago, es decir, la posibilidad de saldar la deuda al banco entregando la vivienda a cambio. Este punto se podrá negociar con la entidad bancaria, pero la ley no obliga a incluirla en los contratos. 

• Abaratar el coste de amortización de hipoteca. La anterior ley establecía una comisión por amortización anticipada de 0,5% los primeros 5 años de la hipoteca y de 0,25% a partir del sexto año de la hipoteca. En la actualidad, para la amortización de hipotecas a tipo variables, los primeros 3 años de la hipoteca la comisión será del 0,25% sobre el importe que se quiera adelantar o amortizar. A partir del tercer año la comisión se sitúa en el 0,15%. En el caso de la amortización de la hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas que se deben aplicar del 2% los 10 primeros años y del 1,5% a partir de los siguientes años. Las entidades bancarias serán libres de aplicar las comisiones por debajo de estas cifras. Esta medida tiene carácter retroactivo y se puede aplicar a los préstamos suscritos con anterioridad a la ley, siempre que no se haya solicitado la amortización anticipada con anterioridad su entrada en vigor.

• Obligar a los bancos a que paguen los gastos de formalización. Así, las entidades bancarias deberán pagar los gastos de notario, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Solo se queda fuera la tasación de los inmuebles. Al ser un servicio que aporta el usuario para avalar el préstamo hipotecario, debe correr a cargo del solicitante, según establece la nueva Ley.

Nuevas obligaciones en la Ley Hipotecaria

Otro cambio es la obligación de la entidad bancaria de entregar por vía telemática toda la documentación requerida para su verificación ante notario, en el plazo mínimo de diez días antes de la firma. El notario deja de tener un papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido y comprendido todas las cláusulas hipotecarias.

Para resumir y contestar a la pregunta, la ley hipotecaria ¿en qué afecta al consumidor? En términos generales, se espera que los cambios aporte más transparencia al mercado hipotecario y más protección a los consumidores. Pero no todo es positivo. Si queremos responder correctamente a la pregunta ‘la ley hipotecaria ¿en qué afecta al consumidor?’ tenemos que nombrar dos posibilidades que no serán tan beneficiosas para los consumidores. 

Otros aspectos de la nueva Ley Hipotecaria

• Hipotecas más caras. Porque puede ser que las entidades trasladen los costes, por ejemplo, a través de una subida de tipos de interés.
• Endurecimiento de los requisitos de concesión. Sobre todo en los perfiles de mayor riesgo. Al tener que garantizar la solvencia de los clientes, las entidades pueden ser más estrictos a la hora de conceder una hipoteca.

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